Vermieter kündigt Mietvertrag – was nun?

Ein unscheinbarer Brief, der jedoch das ganze Leben des Empfängers verändert. So in etwa lässt sich eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter zusammenfassen. Für den bzw. die Betroffenen ist dies erstmal ein Schock. Mitunter lebt man bereits seit Jahrzehnten in der gemieteten Wohnung oder dem Haus und muss sein geliebtes Zuhause nun bald verlassen. Unsicherheit und Zukunftsängste kommen auf.

Doch halt! Fakt ist auch: Es gibt für Vermieter vielfältige Hürden und gesetzliche Auflagen, die erfüllt werden müssen, bevor eine Kündigung rechtswirksam wird. In diesem Ratgeber beleuchten wir die Hintergründe und geben Ihnen wertvolle Tipps, welche Möglichkeiten Sie nach einer Kündigung haben.

Darf ein Vermieter einfach kündigen?

Einige grundsätzliche Infos vorab: Die Kündigung eines Mietvertrags stellt ein einseitiges Rechtsgeschäft dar, da sie nur von einer Vertragspartei abgegeben werden muss. Grundvoraussetzung für eine Auflösung des Mietvertrags durch den Vermieter ist, dass ein entscheidender Grund vorliegt. Die Kündigung ist eine sogenannte empfangsbedürftige Willenserklärung, welche erst mit dem Zugang beim Mieter rechtswirksam wird.

Für Vermieter, aber auch für den Mieter besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag außerordentlich oder ordentlich zu kündigen. Beide Fälle stimmen jedoch in einem Punkt überein – für die Kündigung muss ein bestimmter Grund vorliegen. Für die ordentliche Kündigung ist zudem eine bestimmte Kündigungsfrist einzuladen, was bei der außerordentlichen Kündigung nicht der Fall ist.

Nach Paragraph 573 BGB ist eine Kündigung von Seiten des Vermieters nur wirksam, wenn von vornherein eine ausreichende Begründung enthält. Kündigungsgründe können nur in äußersten Notfällen nachträglich angeführt werden, die bis dahin ungültige Kündigung wird erst dann wirksam. Die Kündigung muss unbedingt einige Bestandteile enthalten.

Zum einen muss die Begründung ausreichend geschildert werden, welche zur Kündigung führen soll. Damit soll bezweckt werden, dass der Mieter eine Chance hat, sich gegen die Kündigung zu wehren und nicht durch ungerechtfertigte Beschuldigungen aus seiner Wohnung „geworfen“ wird‘. Gegebenenfalls muss der Vermieter auch ein Übergabeprotokoll der Wohnung vorlegen.

Die Begründung der Kündigung muss folgende Sachverhalte aufführen bzw. erfüllen:

• Die vom Vermieter zu erbringende Schilderung muss alle wichtigen Angaben enthalten, damit alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Kündigungsgrund somit rechtens ist.
• Die Begründung darf nicht aus freien Gedanken herbeigeführt werden, sondern muss der Wahrheit entsprechen.

Der Vermieter trägt in diesem Fall die Beweislast. Des Weiteren ist hier eine Kündigungsfrist beziehungsweise die Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag zu berücksichtigen. Zwischen der außerordentlichen und ordentlichen Kündigung gibt es gravierende Unterschiede. Bei der fristgemäßen Kündigung muss der Kündigende sich in jedem Fall an die Kündigungsfrist halten. Hierbei setzt die Kündigung erst mit dem rechtlichen Beschluss ein.

Bei der außerordentlichen Kündigung, welche immer eine fristlose darstellt, muss sich nicht an die Kündigungsfrist gehalten werden, diese kann sofort erfolgen. Bei der Kündigung eines Mietvertrags ist zudem zu berücksichtigen, ob es sich um eine private oder gewerbliche Immobilie handelt.

Welche Möglichkeiten gibt es für den Vermieter?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für einen Vermieter, einem Mieter rechtmäßig zu kündigen. Typische Gründe für eine rechtmäßige Kündigung sind:

Eigenbedarf

Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Mietwohnung für sich selbst, seine Familie oder bestimmte nahe Verwandte benötigt. Der Eigenbedarf muss jedoch legitim sein und bestimmten rechtlichen Anforderungen entsprechen.

Vertragsverletzungen des Mieters

Wenn der Mieter gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstößt, z. B. seine Miete nicht bzw. wiederholt nicht pünktlich zahlt, erhebliche Störungen verursacht oder die Wohnung beschädigt, kann der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund kündigen.

Veränderung der Wohnungsnutzung

Wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung für einen anderen Zweck zu nutzen, der nicht mit der aktuellen Nutzung durch den Mieter vereinbar ist, kann er unter bestimmten Bedingungen kündigen.

Wirtschaftliche Gründe

Ein Vermieter kann unter bestimmten Bedingungen das Mietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen kündigen, beispielsweise wenn er die Immobilie umfassend renovieren oder abreißen möchte.

Achtung: Der Vermieter muss unabhängig von der Begründung strenge Vorgaben und Fristen einhalten, um eine rechtmäßige Kündigung durchzuführen. Jede Missachtung kann zu rechtlichen Problemen führen und die Kündigung ungültig machen.

Erste Hilfe bei Vermieterkündigung

Sobald der erste Schock verdaut ist, sollte der Mieter nach der Kündigung einen Anwalt oder seinen zuständigen Mieterschutzverein aufsuchen. Dort sitzen Experten, die rechtlich sicher prüfen können, ob die Kündigung die gesetzlichen Anforderungen erfüllt oder nicht.

Nach der Kündigung: Wohnungssuche und Umzugsplanung

Stellt sich die Kündigung durch den Vermieter als rechtens heraus, haben Sie keine andere Wahl Sie müssen auf Wohnungssuche gehen und einen Umzug planen. Steht der Umzug lediglich innerhalb der Stadt – z. B. ein Umzug in Berlin – an, bleibt er in der Regel finanziell überschaubar.

Bei Umzügen in ein weiter entferntes, neues Zuhause können dagegen durchaus fünfstellige Kosten anfallen. Es ist also wichtig, den Umzug bestmöglich zu planen und finanziell durchzukalkulieren. Ein seriöser Umzugspartner hilft Ihnen dabei und hat auch kein Problem damit, wenn Sie beispielsweise Eigenleistungen einbringen wollen, damit sich die Umzugsunternehmen Kosten etwas nach unten bewegen.

Fazit

Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter gilt: Stecken Sie den Kopf nicht in den Sand, auch wenn der Schock zunächst tief sitzt. Es geht Millionen anderen Menschen jedes Jahr so wie Ihnen.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.