Mietvertrag kündigen – darauf sollten Sie achten

Wenn ein Lebensabschnitt endet und/oder die alte Mietwohnung bzw. das gemietete Haus einfach nicht mehr den Anforderungen der Mieter entspricht, muss es etwas Neues sein. In diesem Zusammenhang ist es natürlich auch notwendig, den bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Doch was ist dabei zu beachten? Wir klären auf.

Gründe für eine Kündigung

Bei der Kündigung spricht man von einem sogenannten „einseitigen Rechtsgeschäft“, da diese in der Regel nur von einer Seite (Mieter oder Vermieter) ausgesprochen wird. Es gibt für Mieter und Vermieter zwei Möglichkeiten, eine Kündigung auszusprechen – entweder als ordentliche oder außerordentliche Kündigung. Je nach Grund muss ggf. auch eine Kündigungsfrist (z. B. drei Monate vom Vermieter) eingehalten werden. Mehr dazu gleich.

Kündigt der Mieter selbst, muss er keine Begründung dafür angeben. Die Gründe können indes vielseitig sein:

• Die alte Wohnung ist zu klein geworden, z. B. aufgrund von Nachwuchs
• Die alte Wohnung ist zu teuer geworden, etwa aufgrund geänderter Einkommensverhältnisse
• Durch ein neues Beziehungsgefüge wird die Wohnung überflüssig (neue Partner ziehen zusammen)
• Die Mieter sind mit Wohnlage, Nachbarn, Ausstattung der Wohnung o. ä. nicht zufrieden

Dies sind natürlich nur einige Beispiele, es gibt noch etliche weitere Gründe, warum eine Kündigung des derzeitigen Wohnverhältnisses in Erwägung gezogen wird.

Was muss im Kündigungsschreiben enthalten sein?

Die Kündigung des Mietverhältnisses hat immer schriftlich zu erfolgen. Wer seine Wohnung kündigen möchte, sollte zudem darauf achten, dass im Kündigungsschreiben bestimmte wichtige Angaben enthalten sind. Fehlen diese Angeben, kann die Kündigung als rechtsungültig erklärt werden. Folgende Angaben müssen unbedingt in der Kündigung enthalten sein:

Klare Erklärung der Kündigungsabsicht

Das Kündigungsschreiben sollte deutlich angeben, dass der Mieter das Mietverhältnis kündigt und die Wohnung oder das Mietobjekt verlassen wird.

Datum der Kündigung

Das genaue Datum, an dem die Kündigung wirksam werden soll, muss angegeben werden. Dieses Datum sollte in Übereinstimmung mit den Fristen des Mietvertrags und den gesetzlichen Bestimmungen stehen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsende, kann aber je nach Mietvertrag oder anderen Regularien variieren.

Angaben zur Wohnung

Es sollte die genaue Adresse der Wohnung angegeben werden, die der Mieter kündigen möchte.

Unterschrift des Mieters

Das Kündigungsschreiben muss vom Mieter eigenhändig unterschrieben werden, damit die Kündigung rechtsgültig wird.

Optional sollten weitere Informationen wie die Kontaktdaten des Mieters für die Rückfragen des Vermieters oder eine Bitte um Bestätigung des Erhalts des Kündigungsschreibens hinzugefügt werden.

Achtung: Achten Sie besonders auf bestehende Fristen. Das Kündigungsschreiben muss rechtzeitig und auf dem richtigen Weg übermittelt werden (in der Regel bis zum dritten Werktag eines Monats), damit die Kündigung ordnungsgemäß und rechtsgültig erfolgt. Wir empfehlen, das Schreiben per Einschreiben zu versenden oder persönlich (am besten zusammen mit einem Zeugen) zu übergeben, um einen Nachweis über den Zugang beim Vermieter zu haben.

Abschließend noch ein Tipp: Falls Sie sich nicht sicher sind, ob alle relevanten Informationen in Ihrem Schreiben enthalten sind, können Sie sich stattdessen eines vorgefertigten Formulars bedienen, das Sie nur noch mit Ihren persönlichen Infos ausfüllen müssen. Solche Vordrucke sind bei diversen Fachverlagen zu erhalten, entweder online oder in gedruckter Form.

Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieter?

Ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann vom Mieter ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Will der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, hat er stets einen Grund anzugeben, der im Mietrecht genau definiert ist, wie beispielsweise bei Eigenbedarf.

Der Vermieter hat nach dem Mietrecht andere Kündigungsfristen als der Mieter zu beachten, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen. Derzeit beträgt die maximale Kündigungsfrist für Vermieter neun Monate – sofern der Mietvertrag bereits seit mehr als acht Jahren besteht.

Tipp: Sie sollten sich bereits während der Kündigungsfrist um eine neue Wohnung und den Umzug kümmern. Dies gilt besonders, wenn Sie beispielsweise keinen Umzug in Berlin anstreben, sondern nach weiter weg ziehen möchten. Dann haben Sie auch genug Zeit, sich um Detail zu kümmern und z. B. die Umzugsunternehmen Kosten durch eine clevere Planung zu reduzieren.

Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?

Ein Mieter (und natürlich auch der Vermieter) darf in bestimmten Situationen seine Wohnung fristlos kündigen. Dies insbesondere dann, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, die es unzumutbar machen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Diese Gründe können beispielsweise folgende sein:

Erhebliche Gesundheitsgefährdung

Wenn die Wohnung ernsthafte gesundheitliche Risiken für den Mieter birgt und der Vermieter trotz wiederholter Aufforderungen keine Maßnahmen zur Behebung dieser Risiken ergreift (z. B. Schimmelbefall, defekte sanitäre Einrichtungen etc.).

Schwere Pflichtverletzung des Vermieters

Wenn der Vermieter schwerwiegende Vertragsverletzungen begeht, die den Mieter erheblich beeinträchtigen (z. B. Nichtbehebung von schweren Mängeln trotz mehrfacher Aufforderung).

Unzumutbare Wohnsituation

Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter aus persönlichen oder dringenden Gründen unzumutbar ist (z. B. schwere Belästigungen durch Nachbarn oder exzessiver, dauerhafter Lärm).

Hinweis: Unsere Aufzählung ist nicht abschließend. Es gibt weitere spezifische Gründe und Bedingungen in Mietverträgen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, etwa die Nichtgewährung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs der Mieträume oder eine erhebliche Gefährdung der Sicherheit des Mieters.

Fazit

Wie Sie sehen, gibt es vieles zu beachten, wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen möchten. Wir hoffen, Ihnen mit diesem Ratgeber einen ersten, groben Leitfaden an die Hand gegeben zu haben, mit dem Sie die Fallstricke einer Kündigung umgehen können.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.