Wohnung kaufen und vermieten – Vor- & Nachteile im Überblick

Es gibt selbst in den heutigen Zeiten absoluten Zinstiefs noch immer eine ganze Reihe von Möglichkeiten, Geld sinnvoll zu investieren. Das Problem dabei ist, das man heute einfach etwas genauer hinschauen muss als vor 15 Jahren.

Damals wurde man mit Angeboten von Tagesgeldbanken und der eigenen Hausbank zugeschüttet. Zinssätze von bis zu 4 % aufs Tagesgeld plus Zinsaufschläge für einen festgelegten Zeitraum bei Eröffnung eines neuen Kontos waren damals keine Seltenheit, sondern eher die Norm.

Mit der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank gingen auch die Guthabenzinsen immer weiter in den Keller. Bis sie schließlich in den letzten Jahren einen absoluten Tiefpunkt erreicht haben und teilweise sogar Strafzinsen für die Geldanlage erhoben wurde. Kein Wunder also, dass Sparer zunehmend verunsichert sind und sich fragen, ob es überhaupt noch Geldanlagen gibt, die Sinn machen.

Seit einigen Jahren sind Kryptowährungen wie Bitcoin beliebt. Doch nicht jeder vertraut diesen Währungen, zumal sie noch immer sehr starken Kursschwankungen unterworfen sein können. Die klassische kapitalbildende Lebensversicherung hat, was die Renditen angeht, auch schon deutlich bessere Zeiten gesehen.

Doch eine Investition ist nach wie vor lohnend – zumindest auf den ersten Blick: Wer in eine Immobilie investiert, erhält einen Gegenwert, der aktuell von der Tendenz her im Wert fortlaufend steigt. Betrachtet man die Wertentwicklung von Immobilien von 2004 bis heute, stellt man fest, dass selbst in Schrumpfungsregionen – also in Regionen, in denen wirtschaftliches Wachstum höchst unwahrscheinlich ist – ein Wertzuwachs von 30 Prozent erreicht werden konnte. In Wachstumsregionen lag der Wertzuwachs sogar bei 78 Prozent.

Doch in eine Immobilie investiert man nicht wie in einen Goldbarren. Die Immobilie wird nicht gekauft und einfach irgendwann wieder verkauft. Es gibt zwei logische Investitionsziele beim Kauf einer Eigentumswohnung:

• die Eigennutzung
• die Vermietung

Tatsächlich hat vor allem die Vermietung Licht- und Schattenseiten. Wir zeigen an dieser Stelle beide Aspekte auf und helfen Ihnen festzustellen, ob die eigene Wohnung die perfekte Investition für Sie ist – oder ob Sie von dieser Investition lieber die Finger lassen sollten.

Was sind die Vorteile der Eigennutzung?

Laut dem Statistischen Bundesamt liegt die Eigentümerquote bei Wohnungen in Deutschland inzwischen bei 46,5 %. Das bedeutet, dass 46,5 % aller Wohnungen, die es in Deutschland in Mehrparteienhäusern gibt, von ihren Eigentümern bewohnt werden. Damit ist der Anteil an Mietern in deutschen Wohnungen immer noch leicht höher als der an Eigentümern.

Dennoch bringt die selbst genutzte Eigentumswohnung einige Vorteile mit sich. Da wäre beispielsweise einmal das Gefühl, die eigenen vier Wände zu bewohnen. Anders als in einer Mietwohnung können Sie hier in Sachen Inneneinrichtung tun und lassen, was Sie wollen – solange sich Ihre baulichen Veränderungen innerhalb geltenden Rechts bewegen. Welchen Fußbodenbelag Sie wählen, ob Sie eine Wand herausnehmen oder eine neue Schnellbauwand ziehen möchten oder ob Sie kurzerhand das Bad sanieren und seniorengerecht einrichten möchten. In Ihren eigenen vier Wänden sind Ihnen deutlich weniger Grenzen gesetzt als in einer Mietwohnung.

Dazu kommt der Umstand, dass eine eigene Wohnung immer auch eine Investition in die Zukunft ist. Wie der Index der Nettokaltmieten für die einzelnen Bundesländer zeigt, hat sich die Miete vom Jahr 2015 bis ins Jahr 2020 in jedem Bundesland um mindestens 5 % erhöht. In manchen Bundesländern lag die Erhöhung auch noch höher. Spitzenreiter hier ist Bremen mit einer Erhöhung der durchschnittlichen Nettokaltmiete von 9,5 %. Der Trend nach oben geht weiter, auch wenn von staatlicher Seite aus einige Mechanismen eingeführt wurden, um ihn zu verlangsamen.

Eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung bringt dabei den Vorteil, dass Sie nach der Abbezahlung der Wohnung keine Miete mehr bezahlen müssen. Das Hausgeld in der Eigentumswohnung entspricht von den einzelnen Posten her weitgehend den Betriebskosten in einer Mietwohnung – zuzüglich einer Rücklage für Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten am Haus selbst. So ist das Hausgeld in der Regel 20 – 30 % höher, als es die Betriebskosten einer Mietwohnung wären.

Damit tragen Sie im Alter für Ihre Wohnung deutlich niedrigere Kosten, als würden Sie zur Miete wohnen. Das ist eine hervorragende Möglichkeit, die drohende Rentenlücke ein Stück weit zu schließen bzw. sicherzustellen, dass diese Sie nicht mit voller Wucht trifft.

Welche Vorteile bietet die Vermietung

Doch auch die Vermietung einer Wohnung bringt eine Reihe spannender Vorteile mit sich. Da wäre beispielsweise der Umstand, dass Sie keine Miete zahlen müssen, sondern diese einnehmen. Tatsächlich zahlen Sie auch als Vermieter das Hausgeld in die Kasse der Eigentümergemeinschaft. Allerdings können Sie den Anteil, der auf die Betriebskosten entfällt, auch als Betriebskosten bei Ihrem Mieter absetzen. Die Kaltmiete hingegen ist eine Einnahme, die nach Abzug aller Kosten und der fälligen Steuern, Ihre monatlichen Einnahmen entsprechend erhöhen.

Hinzu kommt, dass Sie eine Wertanlage Ihr Eigen nennen, die seit vielen Jahren eine anhaltende Wertsteigerung erfährt. Durch die niedrigen Kreditzinsen war diese Wertsteigerung in den letzten Jahren rasant. Diese Entwicklung scheint sich, wenn auch verlangsamt, auch in den nächsten Jahren kontinuierlich fortzusetzen.

Tipp

Haben Sie Kinder? Eine gekaufte und dann vermietete Wohnung refinanziert sich über die Miete weitgehend selbst. Wenn Sie diese Investition wagen, wenn Ihre Kinder noch recht jung sind, bietet sich später die Möglichkeit den Kindern, wenn diese erwachsen sind, eine abbezahlte Eigentumswohnung als Startkapital für ein eigenständiges Leben an die Hand zu geben.

Welche steuerlichen Vorteile haben Vermieter?

Zusätzlich zu den genannten Punkten bieten sich für Sie, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten, auch noch einige steuerliche Vorteile. Sämtliche Mieteinnahmen für eine Wohnung sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die zu versteuern sind.

Allerdings sind sämtliche Ausgaben, die rund um die Instandhaltung und Unterhaltung Ihrer Wohnung anfallen, Werbungskosten, die von den Einnahmen abgezogen werden dürfen. Kommt es so eventuell sogar zu Verlusten, können diese eine Zeit lang mit anderen Einnahmen gegengerechnet werden. Auf diesem Weg steckt in einer eigenen Wohnung zur Vermietung vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung ein erhebliches Steuersparpotenzial.

Übrigens

Den Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, kann über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Grund und Boden ist nicht steuerlich absetzbar. Sollten Sie eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit Garten erwerben, ist es wichtig, schon im Kaufvertrag die Posten für die Wohnung und für den Garten klar zu unterscheiden, um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Als Werbungskosten kommen grundsätzlich infrage:

• laufende Kosten der Unterhaltung, sofern nicht auf den Mieter umlegbar
• notwendige Fahrt- und Reisekosten – vor allem im Jahr des Kaufs kann hier einiges zusammenkommen
• Schuldzinsen aus der Finanzierung der vermieteten Wohnung
• Renovierungskosten als sogenannte Erhaltungsaufwendungen
• Gebäudeabschreibung

Rentiert sich die Vermietung einer Wohnung?

Sie möchten eine Wohnung kaufen und vermieten und fragen sich nun, ob sich diese Investition für Sie wirklich lohnt. Eine solche Investition bringt tatsächliche einige Vorteile – aber eben auch Nachteile mit sich. Wir haben hier beides einmal gegenübergestellt.

Vorteile

• Sie schaffen Vermögen, das Sie durch die Einnahmen der Kaltmiete gegenfinanzieren können
• Verluste können befristet (Vorsicht: steuerliche „Liebhaberei“) über die Steuer genutzt werden, um bei anderen Einnahmearten Steuern zu sparen
• Sie haben die Möglichkeit, in Zukunft die Nutzung zu ändern – zum Beispiel indem Sie die Wohnung Ihren Kindern überschreiben und diese sie selbst nutzen
• Im Alter können Sie eine abbezahlte Wohnung verkaufen und die so flüssig gemachten Vermögenswerte zur Aufbesserung Ihrer Rente nutzen

Nachteile

• Sie schließen einen Mietvertrag mit einem fremden Menschen ab und müssen sich darauf verlassen, dass dieser seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nachkommt. Bei ausbleibenden Mieten kann die Finanzierung einer Wohnung ohne Eigenkapital schnell zu einem kostspieligen Problem werden.
• Wenn in einer Mietwohnung Schäden entstehen, müssen Sie als Vermieter diese in der Regel beheben. Hierzu ist es wichtig, von Anfang an Rücklagen zu bilden, damit auch höhere Kosten Sie nicht in die Pleite stürzen.
• Wenn Sie einmal für einen Zeitraum keinen Mieter haben, erzielen Sie auch keine Einnahmen, haben ggf aber weiterhin laufende Kosten. Auch solche Zeiten müssen Sie in der Lage sein zu überbrücken.

Fazit

Eine Wohnung kaufen und vermieten ist eine sehr gute Möglichkeit, um Kapital gewinnbringend anzulegen. Wenn Sie einen solchen Wohnungskauf ohne Eigenkapital vornehmen, sollten Sie auf jeden Fall über ausreichend Rücklagen verfügen, um im schlimmsten Fall die anfallenden Kosten auch einige Monate aus eigener Tasche finanzieren zu können. Wenn diese Faktoren aber gegeben sind, bietet eine Wohnung zur Vermietung einiges an Steuersparpotenzial und dazu die Möglichkeit, ohne große Kosten einen starken Vermögenswert für die Zukunft aufzubauen.