Immobilienkredit – wie hoch sollte die Tilgung sein?

Wenn Sie eine Immobilie mit einem Kredit finanzieren, ist die Wahl des richtigen Tilgungssatzes bei der Baufinanzierung von großer Bedeutung. Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und wie viel Sie insgesamt an Zinskosten sparen können. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer kürzeren Laufzeit und geringeren Zinskosten, bedeutet aber auch höhere monatliche Raten.

Bei einem Annuitätendarlehen, der gängigsten Form der Immobilienfinanzierung, setzen sich die gleichbleibenden monatlichen Raten aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während der Zinsanteil die Kosten für die Kreditvergabe durch die Bank abdeckt, dient der Tilgungsanteil der Rückzahlung des Darlehens. Sie als Kreditnehmer legen den anfänglichen Tilgungssatz selbst fest – eine Entscheidung mit weitreichenden Auswirkungen. Letztlich ist nämlich die Höhe der anfänglichen Tilgung mitentscheidend, wenn sie den Kredit berechnen wollen bzw. dessen Höhe.

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Wenn Sie ein Darlehen für Ihre Baufinanzierung aufnehmen, ist die Tilgung entscheidend für die Dauer der Rückzahlung. Die Tilgung bezeichnet den Anteil der monatlichen Rate, der dazu dient, die geliehene Summe schrittweise zurückzuzahlen. Eine clevere Wahl des Tilgungssatzes kann Ihnen dabei helfen, schneller schuldenfrei zu werden und langfristig Geld zu sparen.

Zusammenspiel zwischen Zins und Tilgung

Zins und Tilgung stehen in einer engen Wechselbeziehung zueinander. Zu Beginn der Laufzeit einer Baufinanzierung ist der Zinsanteil in der Regel höher als der Tilgungsanteil. Mit fortschreitender Rückzahlung des Darlehens sinkt jedoch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Dieses Zusammenspiel beeinflusst maßgeblich die Gesamtkosten und die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Baudarlehen über 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 2 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % liegt die monatliche Rate bei circa 833 Euro. Nach 15 Jahren wäre die Restschuld auf rund 67.170 Euro gesunken. Bei einer Tilgung von nur 1 % läge die Restschuld nach 15 Jahren hingegen noch bei etwa 115.724 Euro. Dieses Beispiel verdeutlicht, wie stark die Wahl des Tilgungssatzes die Laufzeit und die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung beeinflusst.

Was ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz gibt an, welcher prozentuale Anteil Ihres Gesamtkredits Sie jährlich zurückzahlen. Er legt fest, wie hoch Ihre monatliche Rate sein wird. Je höher der Tilgungssatz, desto mehr zahlen Sie pro Monat und desto schneller tilgen Sie Ihr Darlehen. Ein Beispiel: Bei einem Kredit über 100.000 Euro und einem Tilgungssatz von 2% zahlen Sie jährlich 2.000 Euro zurück.

Bei einem Ratenkredit über 10.000 Euro mit einem Zinssatz von 3% und einer Laufzeit von 5 Jahren ergibt sich eine jährliche Rate von 2.156,24 Euro – wovon 274,26 Euro Zinsen und 1.881,98 Euro Tilgung sind.

Wie beeinflusst der Tilgungssatz die Laufzeit des Kredits?

Die Wahl des Tilgungssatzes hat einen direkten Einfluss auf die Laufzeit Ihres Immobilienkredits. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet, dass Sie mit jeder monatlichen Rate einen größeren Teil Ihres Darlehens zurückzahlen. Dadurch verringert sich Ihre Restschuld schneller und die Laufzeit verkürzt sich entsprechend. Umgekehrt führt ein niedriger Tilgungssatz zu einer längeren Kreditlaufzeit, da Sie pro Rate weniger tilgen.

Hier ein anschauliches Beispiel:

• Bei einem Tilgungssatz von 1% und einem Kredit über 200.000 Euro dauert es rund 66 Jahre, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.
• Erhöht man den Tilgungssatz auf 4%, reduziert sich die Laufzeit auf etwa 19 Jahre.

Die Wahl des richtigen Tilgungssatzes hängt von Ihrer individuellen finanziellen Situation und Ihren Zielen ab. Eine Beratung durch Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzexperten kann Ihnen helfen, die für Sie passende Tilgungsrate zu finden.

Übliche Tilgungssätze bei Immobilienkrediten

In der Regel bewegen sich die Tilgungssätze bei Immobilienkrediten zwischen 1 und 5 Prozent pro Jahr. Ein niedriger Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent bedeutet eine längere Laufzeit, während ein höherer Satz von 3 bis 5 Prozent zu einer schnelleren Rückzahlung führt. Allerdings sollten Sie bedenken, dass ein hoher Tilgungssatz auch mit einer höheren monatlichen Belastung einhergeht.

Faktoren, die die Höhe des Tilgungssatzes beeinflussen

Bei der Entscheidung für einen geeigneten Tilgungssatz spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle:

• die aktuelle finanzielle Situation und Ihr monatliches Budget,
• die Höhe der aktuellen Bauzinsen,
• die langfristigen Ziele und der gewünschte Zeitrahmen für die Rückzahlung sowie
• mögliche zukünftige Veränderungen der eigenen Einkommenssituation

Es empfiehlt sich, mehrere Szenarien durchzuspielen und die Auswirkungen unterschiedlicher Tilgungssätze auf die Laufzeit und die monatliche Belastung zu vergleichen. So finden Sie den Tilgungssatz, der optimal zu Ihren individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten passt.

Tipp: Nutzen Sie einen Tilgungsrechner, um die Auswirkungen verschiedener Tilgungssätze auf Ihre Finanzierung zu simulieren und den für Sie passenden Satz zu ermitteln.

Tilgungsrechner und Tilgungsplan

Um die optimale Kombination aus Monatsrate und anfänglicher Tilgung zu finden, empfiehlt sich die Nutzung eines Tilgungsrechners oder Bauzinsrechners. Hier können Sie die gewünschte Darlehenshöhe, die Sollzinsbindung und den anfänglichen Tilgungssatz eingeben und erhalten im Gegenzug die monatliche Rate sowie einen detaillierten Tilgungsplan.

Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Entwicklung der Restschuld, die Höhe der monatlichen Zinsen und Tilgung sowie eventuelle Sondertilgungen. So haben Sie jederzeit den Überblick über die zu leistenden Zahlungen und können die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung besser abschätzen. Neben der anfänglichen Tilgung beeinflusst auch die Sollzinsbindung die Konditionen Ihrer Baufinanzierung. Die Mehrheit der Kreditnehmer entscheidet sich für eine Zinsbindungsfrist von 5, 10 oder 15 Jahren. Eine längere Sollzinsbindung schützt Sie vor steigenden Zinsen und bietet somit mehr Planungssicherheit, auch wenn die Zinsen zu Beginn etwas höher ausfallen können.

Vor- und Nachteile verschiedener Tilgungsraten

Bei der Wahl der Tilgungsrate für Ihren Immobilienkredit gilt es, sorgfältig die Vor- und Nachteile abzuwägen. Die Tilgungsrate beeinflusst maßgeblich die Laufzeit des Kredits, die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung und die anfallenden Zinskosten über die gesamte Kreditlaufzeit.

Auswirkungen niedriger und hoher Tilgungsraten

Eine niedrige Tilgungsrate von beispielsweise 1 Prozent mag verlockend erscheinen, da sie die monatliche Belastung zunächst gering hält. Allerdings verlängert sich dadurch die Laufzeit des Kredits erheblich, und Sie zahlen insgesamt deutlich mehr Zinsen. Zudem besteht bei einer hohen Restschuld am Ende der Sollzinsbindung das Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen erfolgen muss.

Eine höhere Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent ermöglicht hingegen eine schnellere Rückzahlung des Kredits und reduziert die Zinskosten. Die monatliche Belastung ist zwar anfangs höher, dafür sind Sie schneller schuldenfrei und haben mehr finanzielle Flexibilität.

Empfehlungen für die aktuelle Zinssituation

In der aktuellen Zinsphase empfiehlt es sich, eine Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent zu wählen. So können Kreditnehmer langfristig von den günstigen Konditionen und bauen schneller Eigenkapital in Ihrer Immobilie auf. Eine lange Sollzinsbindung von 15 bis 20 Jahren schützt zusätzlich vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Letztendlich hängt die Wahl der optimalen Tilgungsrate von der individuellen finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen ab. Lassen Sie sich ausführlich von einem erfahrenen Finanzierungsberater zu den verschiedenen Optionen und deren Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung beraten, um die für Sie passende Lösung zu finden.

Fazit

Die Wahl der passenden Tilgungsrate ist bei einer Baufinanzierung von großer Bedeutung. Sie beeinflusst maßgeblich die Laufzeit Ihres Immobilienkredits und die Höhe der anfallenden Zinskosten. Eine höhere anfängliche Tilgung ermöglicht, den Kredit schneller zurückzuzahlen und langfristig Geld zu sparen. Allerdings sollte die monatliche Belastung für Zins und Tilgung nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen, um finanziellen Spielraum zu bewahren.

Letztendlich hängt die Wahl der richtigen Tilgung von Ihrer individuellen Lebenssituation und finanziellen Leistungsfähigkeit ab. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung auch mögliche zukünftige Veränderungen und planen Sie gegebenenfalls Puffer ein. Mit einem durchdachten Tilgungsplan und einer soliden Baufinanzierung schaffen Sie die Basis für Ihr Eigenheim oder die Wohnung und können den Traum von den eigenen vier Wänden zügig verwirklichen.