Immobilienbewertung – Immobilienwert ermitteln

Den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen, ist für Laien in der Regel nur schwer möglich. Es gibt verschiedene Hilfsmittel im Internet, die einen ungefähren Wert der Immobilie auswerfen, wenn Sie dort eine Reihe von Informationen über Ihre Immobilie eintragen.

Das Alter und die Lage spielen dabei eine wichtige Rolle. Doch solche Immobilienwert Berechner können nur sehr bedingt Aufschluss über den echten aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie liefern.

Zu dem Umstand, dass der Wert einer Immobilie von zahlreichen verschiedenen Faktoren abhängig ist, kommt erschwerend hinzu, dass der Wert von Immobilien in den letzten Jahren rasant gestiegen ist. Selbst in sogenannten Schrumpfungsregionen hat der Immobilienwert – gemessen an dem Wert aus 2004 als Indexwert – zwischen dem 2. Quartal 2020 und dem 1. Quartal 2021 um rund 10 Prozent zugelegt.

Gemessen am Immobilienwert aus dem Jahr 2004 ist der Wert einer Immobilie in Schrumpfungsregionen im Verlauf der letzten 17 Jahre um 35 Prozent gestiegen. In Wachstumsregionen sogar um 82 Prozent und im innerdeutschen Durchschnitt immerhin um 65 Prozent. Das macht es Immobilieneigentümern, die ihre Häuser womöglich seit zwei Jahrzehnten oder mehr besessen haben, sehr schwer, eine realistische Werteinschätzung vorzunehmen.

Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten und dafür einen ersten Anhaltspunkt zu einem realistischen Wert Ihrer Immobilie erhalten möchten, haben Sie beispielsweise die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung kostenlos im Internet vornehmen zu lassen. Die Ergebnisse hieraus können Ihnen erste Anhaltspunkte für eine realistische Werteinschätzung liefern. Wenn Sie allerdings einen konkreten Wert Ihrer Immobilie benötigen, empfiehlt es sich, einen Fachmann damit zu beauftragen.

Wann ist eine Immobilienbewertung über einen Makler sinnvoll?

Eine Immobilienbewertung, die nicht nur aus reiner Neugierde durchgeführt wird, sollte immer von einem Fachmann vorgenommen werden. In vielen Fällen reicht dabei eine Immobilienbewertung durch einen Makler aus. Zu diesen Fällen zählen beispielsweise:

• ein Wertgutachten für einen Immobilienverkauf
• Wertgutachten für eine Scheidung ohne Rechtsstreit
• Wertgutachten für eine Erbschaft ohne Rechtsstreit

Immer wenn der Wert Ihrer Immobilie für einen Rechtsstreit oder für eine offizielle Stelle wie beispielsweise das Finanzamt bestimmt werden soll, ist die Hinzuziehung eines vereidigten Gutachters notwendig. Im Fall eines Immobilienkaufs im Zusammenhang mit einer Bankfinanzierung ist das Gutachten durch den Makler für viele Banken ein Erfordernis, um eine Finanzierung überhaupt zu prüfen. Für den endgültigen Abschluss eines Finanzierungsvertrages fordert die Bank allerdings in der Regel ein weiteres Wertgutachten eines von ihr selbst beauftragten Gutachters.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Eine große Rolle spielen dabei natürlich Faktoren wie das Alter des Hauses und die Qualität der Bausubstanz. Daneben sind Punkte relevant wie die Ausstattung des Wohnraums. Eine altersgerechte und barrierefreie Immobilie beispielsweise erzielt in aller Regel einen höheren Preis als eine Immobilie mit weitgehend den gleichen Merkmalen – nur ohne eine barrierefreie Einrichtung und Gestaltung.

Die Größe des Grundstücks ist für den Gesamtvolumen eines Verkaufsgeschäfts ebenso wichtig. Hierbei geht es dann allerdings eher darum, wie hoch der Grundstückspreis in der betreffenden Region ist. Den tatsächlichen Wert des Gebäudes hingegen beeinflusst die Größe des Wohnraums.

Den wohl wichtigsten Faktor in der Frage der Wertermittlung stellt die Lage der Immobilie dar. Das macht sich vor allem für diejenigen bemerkbar, die planen, eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten. Je besser die Lage einer Immobilie ist, desto besser stehen die Chancen, die Immobilie einerseits tatsächlich zu vermieten. Andererseits haben Sie mit einer guten Lage der Immobilie auch größere Chancen, einen höheren Mietzins zu erzielen.

Bei der Frage nach der Lage spielt die Mikrolage die deutlich größere Rolle als die sogenannte Makrolage. Die Mikrolage wird bestimmt von Faktoren wie:

• Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
• Infrastruktur des Viertels – Vorhandensein von Restaurants, Lebensmittelgeschäften, Parks, etc.
• Entfernung zum Orts- oder Stadtzentrum
• Entfernung zu Ärzten und Krankenhaus
• Genereller Zustand der Bausubstanz der Nachbarhäuser
• Lärmeinflüsse rund um die Immobilie – Hauptverkehrsstraßen, Einflugschneisen von Flughäfen, Bahnlinien etc.
• Ausrichtung des Grundstücks von der Himmelsrichtung her und Ausblick vom Grundstück aus

Die Makrolage hingegen bezieht sich eher auf die Region oder Stadt als solches, in der die Immobilie zu finden ist. Da wären Faktoren wie die Anbindung an die Autobahn, die Arbeitsmarkt vor Ort oder die durchschnittliche Kaufkraft der Menschen in der Region.

Welche Bewertungsverfahren für Immobilien gibt es?

Die Bewertung einer Immobilie erfolgt nicht nach dem Gefühl eines Gutachters oder Maklers, sondern muss in Übereinstimmung mit den Richtlinien Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) vorgenommen werden. Diese gesetzliche Richtlinie bietet drei mögliche Bewertungsverfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

• das Vergleichswertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren

In diesen Verfahren werden unterschiedliche Faktoren für die Ermittlung des Werts herangezogen. Hier einmal ein kurzer Überblick über die verschiedenen Verfahren und die Informationen, die dahinterstecken.

Das Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren werden die Verkaufserlöse verschiedener Verkäufe in der direkten Umgebung der Immobilie herangezogen, um einen Vergleichswert mit der eigenen Immobilie zu erhalten. Dabei können natürlich nur vergleichbare Objekte in die Bemessung mit einbezogen werden.

Diese Methode wird vor allen Dingen für die Bemessung des Werts von Eigentumswohnungen herangezogen. Sie bietet einen Spiegel der tatsächlichen Marktlage für diese Immobilientypen. Wichtig ist bei dieser Methode der Vergleich einer ausreichend großen Anzahl an Objekten, die weitgehend die gleichen Merkmale aufweisen. Genutzt wird dafür die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.

Das Sachwertverfahren

Hier wird die Immobilie nach ihrem tatsächlichen materiellen Wert bewertet. Das bedeutet, dass sich das sich das Sachwertverfahren vor allen Dingen auf die Bausubstanz und die Ausstattung der Immobilie selbst bezieht. Vonseiten des Bundesbauministeriums gibt es seit dem Jahr 2012 eine „Sachwertrichtlinie“, die konkrete Angaben dazu macht, welche Faktoren den Sachwert beeinflussen und wie diese jeweils zueinander in Bezug zu setzen sind.

Wichtig sind beim Sachwertverfahren vor allem drei Faktoren:

• der Bodenrichtigwert oder Grundstückswert
• die Herstellungskosten der Immobilie
• die Herstellungskosten der Außenanlagen

Der sich aus den beiden Herstellungskosten ergebende Wert muss mit dem Bodenrichtwert addiert werden. Anschließend wird die Gesamtsumme um den Alterungsfaktor der Immobilie bereinigt – das bedeutet, dass für jedes Jahr seit Entstehen der Immobilie ein Faktor von 1,25 Prozent vom Wert abgezogen wird. Das ergibt den Gebäudesachwert. Multipliziert man diesen Wert nun mit einem Marktanpassungsfaktor, kommt man auf den Sachwert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren

Wenn Sie nach dem Ertragswertverfahren den Immobilienwert ermitteln, geht es in erster Linie um die Frage, welchen Ertrag eine Immobilie tatsächlich erzielen kann. Dabei wird auf mögliche Erträge als Mietobjekt abgezielt. Diese Bewertungsmethode wird üblicherweise dann herangezogen, wenn das zu verkaufende Objekt zum Zweck der Vermietung erworben werden soll.

Fazit

Die Immobilienbewertung ist nicht ganz leicht und an einige rechtliche Vorgaben geknüpft. Aus diesem Grund müssen in vielen Fällen vereidigte Sachverständige die Wertermittlung vornehmen. Für den Verkauf einer Immobilie hingegen reicht es oftmals schon aus, wenn Sie einen Makler mit der Wertermittlung beauftragen. Auch dieser arbeitet mit Computer Programmen und Berechnungsmethoden, die auf den gesetzlichen Wertermittlungsmethoden basieren.